안녕하세요~~ 약 2주만에 맥길 X RBC Financial Literacy 코스 요약본을 다시 들고와보았습니다. 집 렌트 vs. 구매 댓글이 좀 달리는 것 같아서 모듈 중간에 스킵 스킵 스킵하고 우선 부동산 챕터를 들고 와봤습니다. 요약본 1편은 여기를 확인해주세요: 캐나다 Personal Finance Essentials 코스 요약본 [Part 1]
혹시나 직접 듣고 싶은 분들을 위해: 코스 링크는 여기 
The Realities of Real Estate / ~부동산의 진실~ㅋㅋㅋㅋㅋ
챕터 1: 부동산이란 무엇인가?
부동산 구입의 장점 (아래는 주관적인 견해가 아닌 코스 교수님들이 말씀하신 것들입니다. 교수님은 
중국계이심 ^^ (홍콩)):
1편 복습: “평균적으로 캐네디언의 소득 30%는 월세든, 모기지든 부동산으로 흘러갑니다.” 이 상황에서, 소득 30%가 매월 렌트로 흘러가는 것이 이득인지, 모기지로 흘러가서 언젠가 부동산의 실소유주가 되는 것이 이득인지를 잘 분간하는 것이 중요합니다. 아래 rule of thumb 부분을 확인해주세요.
실거주용이 아니더라도, 랜드로드로서 집을 렌트하고 매월 월세를 받을 수 있는 가능성이 생깁니다.
부동산 시장은 역사적으로, “대체적으로” capital appreciation의 잠재성이 언제나 있는 시장이었습니다 (땅에 돈 묻어두면 어디 안간다… 전쟁나는 거 아니면 휴지조각은 되지 않는다…)
버블 controversy와는 별개로, 지금까지의 데이터를 종합하면 부동산 투자로서 토론토, 밴쿠버, 몬트리올 등이 투자하기 좋은 시장이라 여겨짐 (물론 
가 있다는 가정 하에… 자세한 사항은 후에 서술)
부동산 소유의 심리적 안정도 무시못할 factor.
"레버리지"를 맥스아웃 할 수 있는 손에 꼽는 투자처이기도 합니다. 또한, 관련 tax benefits도 여럿 있음으로 활용 강추.
투자 diversification을 목표로 한다면, 부동산을 좋은 옵션으로 추천.
마지막으로, 인플레이션에 대비할 수 있는 가장 좋은 투자처 중 하나.
단점은 없는가? 버블의 위험성은?
- 물론, 부동산 투자도 리스크에서 자유로울 수 없습니다. 경기가 침체되면 당연히 부동산 가치도 흔들릴 수 있습니다.
- 가장 좋은 예는 캘거리입니다. 기름값 때문에 최근 수년 간 부동산 버블을 경험한 도시로, 최근 주택 거래 통계는 아래와 같습니다.
- (쓰니가 듣기로 어느 한인 이민자분께서 20년 전 25만 불 주고 산 캘거리 콘도를 얼마 전 26만 불에 팔았다고도 합니다… 눙물)
- 이러한 위험 요소가 있는 상황에서, 부동산 시장에 진입하기 전 어떤 요소들을 고려해야할까요?
챕터 2: 부동산 투자 전 고려 요소
1. Location, Location, Location!
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하우스 시그마 가면 자주 볼 수 있는 문구지요 ㅋㅋ 주워 듣기로는 신입 리얼터분들 오리엔테이션 할 때 맨 처음 "로케이션, 로케이션, 로케이션!!"을 외친다고 합니다 ㅋㅋㅋㅋ
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좋은 로케이션이란 무엇인가?
- 첫째로, 도시의 인구와 소득 상승세가 지표가 되어야 합니다. 인구 상승세인 도시는 언제나 주택 공급이 부족하고, secure tenant들을 들일 수 있는 환경이 이미 주어지기 떄문입니다 = 여차할 때 안정적인 렌트 income 가능. 또한, 성장세인 도시는 대체적으로 capital appreciation을 경험합니다.
- 해당 도시의 주민들이 capital appreciation에 발맞춰, 상승가인 월세를 afford할 수 있는 금전적 상황에 놓여져 있는지도 중요한 지표입니다.
- 때문에, 돈이 활발하게 도는 금융 중심 지역들의 부동산 투자를 안정적이라 판단합니다. 그 완벽한 예가 바로 뉴욕입니다.
- 삶의 질 또한 good location의 중요한 요소입니다. 사람들은 도시에서 “살기” 때문에, 다른 모든 요소가 갖추어졌을지라도 우범지대에서 살고 싶진 않을 것입니다. 때문에 good location에 고려해야 할 요소는: "안전한 치안, 좋은 환경, 좋은 교육, 그리고 좋은 병원 인프라"입니다.
- 나쁜 로케이션의 예: 디트로이트입니다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 최근 디트로이트 방문 후기글 추천 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 최근 수년 간 제조업체 등 많은 기업들이 디트로이트로 돌아오고 있지만, 이러한 사실에도 사람들이 여전히 디트로이트 부동산에 투자하기 꺼려하는 이유는 불안정한 치안과 나쁜 레퓨테이션 때문입니다.
2. 거시(macro)경제 요소 AKA 타이밍
- 거시경제는 로케이션 다음 부동산 투자에 중요한 "타이밍"에 영향을 끼치는 중요한 요소입니다. 일례로, 모기지율이 낮으면 부동산 투자 비용이 내려갑니다. 은행에 쌓인 돈이 많고 은행이 돈을 많이 빌려주고 싶은 시기에는, 은행으로부터 모기지를 받는 것이 더욱 쉬워집니다. 그리고 그 결과로… (코시국 현재 ㅋㅋ)
- 때문에 모기지율이 내려가면 집값은 상승합니다. 모기지를 더 싸고 쉽게 얻을 수 있는 환경에서, 레버리지를 이용해 부동산에 투자하고 싶은 사람들이 몰리기 때문입니다.
3. 로케이션에 관련된 제약 요소
- 하와이의 호놀룰루가 좋은 예입니다. 하와이 호놀룰루는 “화산지대” “섬” 이기 때문에, 주택을 지을 수 있는 땅이 한정적입니다. 때문에, 호놀룰루 집값은 세계에서 가장 비싼 곳 중 하나입니다.
- 반대로, 시카고는 미국의 금융 중심가 중 하나라고 볼 수 있지만, 그 명성에 비해 부동산값은 대체적으로 reasonable합니다. 그 이유는 평지이기 때문에 집 지을 땅이 많고, 수요를 즉각적으로 공급할 수 있는 인프라가 상대적으로 잘 갖춰져있기 때문입니다.
4. 미시(micro)적 요소
- 부동산 투자를 마음먹었다면, micro 요소들도 살펴봐야 합니다. 예를 들어, 도시 내 어디에 살고 싶은지? 어떤 종류의 주거형태를 원하는지? 등을 살펴봐야 합니다.
- 주요 도심 인접 up-and-running neighbourhood들에 경우, 보통 capital apprecation의 기류를 잘 타고 부동산 값이 잘 올라갑니다. 많이들 아시다시피, 페이스북은 샌프란시스코 지역 내 작은 도시 팔로 알토에 있었는데, 페이스북 및 기타 샌프란 테크 기업들이 잘 나가기 시작하면서 실리콘 밸리 인접 작은 동네들 집값이 무지막지하게 상승하기 시작했습니다.
- 부동산 종류도 매우 중요합니다. 예를 들어, 샌프란시스코에 경우 구글과 같은 테크 기업들에 일하는 젋은 싱글 혹은 커플들의 수요가 많기 때문에, 커다란 주택보다는 콘도 수요가 많고, 투자 ROI도 더 좋습니다.
- 마지막으로, 부동산 그 자체도 당연히 중요합니다. Sq.ft 당 가격이 적절한지, 너무 낡지는 않았는지, 관리비는 적절한지 (보통 낡은 콘도일 수록 관리비가 비쌈) 등의 요소가 필수 고려 요소입니다.
- 진짜 마지막으로 덧붙히는 말은 만일 투자를 고려하는 부동산이 뭔가 독특한 디자인 요소, 유명 건축가 등의 이름값이 있는 곳이라면 더 높은 가격 상승 및 가격 안정성을 기대해도 좋습니다.
챕터 3: 살 것인가, 렌트할 것인가
So, you find a real estate investment opportunity in the city and neighbourhood you like, but can you even afford it? (팩폭 윽… 
)
살 것인가, 렌트할 것인가에 대한 대략적인 이론적 공식이 존재합니다(!!!) 이걸 활용해 내가 지금 과열 부동산 시장에 들어가야 옳은지, 아닌지에 대한 척도를 살짝쿵 가늠해봅시다.
Usual Rule of Thumb (housing expenditure to income ratio): 28%에서 36%. 이 말인 즉슨, 만일 부동산에 투자하는 돈이 인컴의 36%가 넘어갈 시, 지속가능하지 않음을 의미함. 가장 좋은 방법은 거주 도시의 평균 집값과 평균 소득 뽑아 이 ratio에 집어넣어 보는 것입니다.
- 주요 캐나다 도시들을 예로 들어봅시다. 아래 차트는 주요 캐나다 도시들의 평균 집값입니다 (음… 밴쿠버 머선129… 근데 2017년 통계네요)
- 아래는 주요 캐나다 도시들의 평균 가정 소득입니다.
- 이걸 토대로 토론토, 밴쿠버, 몬트리올, 캘거리의 ratio를 뽑아보자면, 인컴 대비 밴쿠버와 토론토 집값이 넘사벽이라는 것을 알 수 있습니다.
- (캘거리는 집구매 각이네요 ㅋㅋㅋㅋ)
- 만일 이 ratio가 너무 높게 나오면, 렌트하는 것이 더 이득입니다 (읭 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ). 때문에, 이론적으로 봤을 때는 토론토/밴쿠버에서는 그냥 렌트하는게 이득입니다? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 물론, 개개인의 household 인컴 등이 다르니 it depends on your income.
- 위와 같은 ratio 계산은 평균 렌트비 등등도 고려해아 하는거라, 교수님이 스킵 스킵하시고 그냥 “도시별” 결과값만 뽑은 예시입니다 (위 차트의 “주별” income 통계와는 다른 값을 사용.)
- 예: 토론토 평균 집값이 1백만 불, 평균 가정 인컴이 10만 불이면 house price:income ratio는 10. 1년 렌트가 3만 불, 인컴이 10만 불이면 rent:income ratio는 0.3.
챕터 4: 마지막으로, 부동산에 투자하고 싶은데 지금 당장 자금이 없다?
- 교수님은 그에 대한 대안으로 REITs를 추천합니다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
- “There are about 300 U.S. REITs and 45 Canadian REITs traded on stock exchanges. Focusing on different property types such as residential, office, retail, and you can invest in these REIT securities like you would do for any other stock. Though it is not guaranteed in the future, REITs have proved to be a very good investment vehicle in the past.” (기승전 주식… ㅋㅋㅋㅋ)
뭔가 기승전 주식으로 끝난듯한 오늘의 모듈 7, “The Realities of Real Estate” 편이었습니다. 위 말씀은 부동산 교수님이 하신 말씀이신지라… 제 개인적인 견해와는 무관함을 다시 한번 밝힙니다. 조금이라도 도움이 되셨길!!
뿅 