EDIT: 이전 부동산 return 계산 수식에 오류가 있어 내용 고칩니다!
안녕하세요 오늘은 부동산 투자 관련 콘텐츠로 돌아왔습니다.
사실 부동산 투자는 모든 투자가 다 그렇듯 엄밀히 따지면 딜헌팅은 아니기에 (i.e. terms and conditions 에 따른다고 정해진 수익을 얻지 못함) 포스팅 할 생각이 없었으나 그래도 나름 지난 10년간 몇번 해본 사람으로서 공유할 수 있는 정보가 있을 것 같아 정리해보았습니다.
참고로 저는 부동산업계와 아무 관련 없습니다 (e.g. 개발자, 에이전트, 브로커, 은행, 등등) ㅋㅋ 이 포럼에 절 개인적으로 아는 분께서 인증해주실 수 있는 부분입니다 ㅋㅋ
부동산 투자를 하려면 두단계의 분석을 해야합니다.
- 부동산 투자가 다른 투자 (예를들면 주식/채권 또는 코인) 보다 좋은 수익이 예상되는가?
- 그렇다면 어떤 부동산에 어떻게 투자하는게 가장 효율적인가?
- 부동산 vs 다른투자. 어디서 더 많은 수익을 낼 수 있는가?
아주 골치 아프고 불확실성이 많은 부분이지만, 많은 가정을 하고서라도 반드시 한번쯤은 해야하는 계산입니다. 공정한 비교를 위해서 분석은 부동산으로 얻는 수익 vs 그 다운페이먼트로 다른곳에서 얻을 수 있는 수익 으로 해야 합니다. 우선 부동산부터 시작해봅시다
*아무리 Toronto rent 가 비싸다 해도 왠만해선 20% 다운 80% 모기지로는 rental income 으로 cashflow positive 를 만들기 어렵습니다
저 downpayment 로 broad market index 에 투자했다면 어땠을까요? (그 돈으로 테슬라를 샀으면…같은 무의미하고 지속가능하지 않은 비교는 제외합니다)
그동안 딜헌터는 왜 부동산에 투자했나?
- 그간 이자율이 해도해도 너무 낮았습니다. Cheap debt 은 영혼까지 끌어써줘야 마땅한데, stock market 에는 5배까지 leverage 해서 투자했다간 패가망신하죠 (margin call ㅎㄷㄷ). 그럼 돈이 갈곳이 부동산 밖에 없습니다
- City of Toronto 는 그동안 커지는 규모에 비해 너무도 supply 가 부족했습니다. 지어 지는 족족 demand 가 snatch 해갈 것이라 배팅 했습니다
그럼 이제는 딜헌터는 부동산에서 손 떼나?
- 아닙니다. 단지 100% 부동산이었던 포트폴리오에서 비중을 줄이고자 추가적인 투자를 하지 않는 것입니다. 현재 가지고 있는 부동산에서 쌓인 equity 는 다른 부동산으로 흘러들어 갈 예정입니다. 이유는 아직도 이자율이 낮은 편에 속하고 여전히 City of Toronto 의 성장에 투자를 할 의사가 있기때문입니다
여러분도 나름대로의 부동산 투자로 인한 예상 수익을 본인의 다른 투자 기회와 비교하셔야 합니다. 그럼 부동산 투자로 방향을 정했다는 가정하에 2번을 가보죠
- 어떤 부동산에 어떻게 투자하는것이 이득인가?
그건 저도 모릅니다…ㅋㅋㅋ 그러나 제 의견을 드리자면 너무 길어서 현기증 나실 분들을 위해 답부터 드립니다. 전 도심에 위치한 pre-construction condo building 이라고 생각합니다. 이 답을 위해선 1번의 분석을 다시 짚어봐야 합니다. 수익/비용을 다시 한번씩 따져보죠
깊게 들어가자면야, 뭐 sqft 당 어떤 가격이 좋은거고, 어떤 layout 이 잘 나가고 뭐 끝도 없습니다만, 그런 부분은 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다 ^^ 나중에 뒤돌아 봤을때 “아 그때 그 인터넷에서 본 딜헌터라는 놈 말 듣지 말껄” 이런 후회할 수는 없잖아요? ㅎㅎㅎ
근데 다운페이 아끼는 동안 물론 투자는 꾸준히 하는 게 좋겠죠, time horizon이 짫은 low risk 전략을 쓰면서 단기간 손해 크게 안 보는게 좋은 듯